近日，济宁东方御园小区的居民反映，小区居民对原物业服务不满意，加上原物业还有侵害业主权益等问题，他们成立业委会招标请来了新物业，但原来的物业公司却不肯撤出，事件进入了僵局。

记者针对此事采访发现，因招标程序中缺失业委会提前告知原物业这一环节，导致废标。目前，该小区对业委会进行了重新选举，并将重新启动招标程序。

业主对物业服务不满

招标新物业入驻受阻

7月11日上午，记者来到济宁东方御园小区，在小区14号楼下，遇上了带孩子遛弯的李先生，“你看看这小区环境，落的树叶都干黄了，还没有人打扫。”李先生说，对于小区现在的地诺富海物业管理有限公司，小区居民都很不满。

“这个会所是违章建筑，现在还没有拆除。”、“小区的会所以前承诺是给居民活动的，现在成了超市。”、“我家车位上方的灯就没亮过。”……记者随机采访中，不少居民反映，小区物业服务存在很大缺陷，能换个新的物业公司是最好的。

“5月26日，小区业委会招标的新物业公司来到小区进驻，但是原物业公司没有搬离，只好作罢。”小区居民牛先生告诉记者。

在小区居民提供的当日视频中可以看到，招标进驻的滨湖物业有保安、保洁二十余人，当日来到小区后受到地诺富海物业公司工作人员的阻挠，对方以没有接到通知，不知道小区存在业主委员会为由，拒绝了滨湖物业的交接。

带着小区居民反映的问题，记者来到了地诺富海物业公司在该小区的管理办公室。工作人员表示领导不在，一位姓孙的工作人员接受了记者采访。

“我们的合同还没有到期，而且新物业的招标、业主委员会的成立，我们一概不知，新物业当时的进驻我们也没有进行任何前期沟通。”

该工作人员告诉记者，当时滨湖物业来交接时，很多工作人员都不明所以，对这突如其来的状况感到很诧异。

谈及业主关注的小区内会所成了超市的问题，这位工作人员表示，物业公司对于这件事没有决定权。“我们物业没有出租的权利，目前不清楚什么情况，你们可以去找开发商了解一下，现在这个问题还没有交到我们手里。”

记者了解到，在滨湖物业进驻失败后，地诺富海物业公司联合房地产开发有限公司，在6月6日发布了一则《敬告》，表示将针对业主反映较多的问题进行改善。但据业主们反映，有部分问题已经解决，但也有问题没在承诺时间完成，更有些居民关心的问题则没在《敬告》中提及。

招标程序不合规定

业委会准备重新招标

在小区的公告中，记者看到业主委员会张贴的一份公示，公示显示小区7月4日重新选举了业委会主任、副主任和执行秘书。记者随即联系了刚刚当选业委会主任的钟铠阳了解情况。

“上一次招标确实存在不合理的地方，之前的业主委员会多半由年龄偏大的退休职工组成，缺乏对招标程序的了解，没有提前60天通知老物业更换物业的问题。”

对于老物业提出的更换物业程序不合规的问题，钟铠阳说，业委会更换一些成员，由街道办事处进行指导，得到了政府相关部门的审核通过。“我们决定先废标，然后严格按照法律程序再次招标。”

而济宁地诺富海物业管理有限公司提到的物业合同没有到期的质疑，是站不住脚的。

“根据《物权法》第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”钟铠阳告诉记者，按照《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》规定，济宁地诺富海物业管理有限公司进驻东方御园小区之前，并未参加任何形式的公开投标，截至目前未取得政府物价主管部门新的收费标准备案、批文，存在严重的价格违法乱收费行为。“小区开发商与物业公司签的是前期物业合同，约定二星级服务标准，根据济宁政府物业条例规定，前期物业服务二级标准定价为带电梯的0.8元/平米/月，上下浮动不超过10%。然而物业实际收费是1.2-1.4元/平米/月。”

“前期我们半数以上业主签订了授权书，授权业委会对物业进行选聘和管理，下一次我们招标会选择评价较好的物业公司，由投标的物业公司给出具体服务管理意见，业主进行投票选择。”

钟铠阳告诉记者，针对小区会所成超市的问题，跟据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。未经过业主委员会及广大业主同意，开发商、建筑商、物业公司无权与任何第三方签署协议，收益归广大业主所有。“在成功更换物业后，我们会把小区的会所改造成居民活动中心。”

部门建议——

由街道或社区牵头

协调新老物业交接

针对东方御园小区物业更换的情况，济宁市住建局物业管理办公室相关负责人表示，业主委员会是代表业主的执行机构，如果要更换物业，要先经过业主投票决定。如果投票通过确实要更换物业，应提前告知老物业，拟订交接时间，并建议由所属街道或社区牵头进行交接。

“在东方御园的第一次招标中，就没有提前通知老物业，是不符合规定的，应当废标。”

问及是否有相关法律法规时，相关负责人表示，目前济宁物业管理活动要按照国务院颁发的《物业管理办法》以及山东省的《山东省物业管理条例》等相关法律法规执行。按照《物业管理办法》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还业主委员会。而通过业主大会选聘了新的物业公司，物业服务企业之间应做好交接工作。

所以如果更换物业公司，在合法的程序下，原物业应配合做好交接。如果出现物业交接中不配合的状况，也是有法可依的。

按照《物业管理办法》第五十八条规定，违反条例规定不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

“物业与业主的矛盾，一般涉及方面比较多，还是要多方了解情况，尽量沟通协调、化解矛盾。”对于东方御园小区的这种情况，该负责人建议。